原標題：深圳樓市調控，本不該這么干

【環宇雜談】

未來，深圳將承擔先行示范區的使命，各方面要均衡，要統籌整個深圳都市圈，希望城市治理能上一個臺階。

李宇嘉

經歷數日的傳言、揣測，深圳史上最嚴調控出爐了。我看了很多解讀，基本都是剖析細則、分析影響。但很少有人提到，這次調控是不是不用這么大動靜，是不是本來可以避免，或者更早一點出臺調控。6月份，深圳樓市的冰山指數，已從高位開始降下來了，這時候再下此猛藥，結果必然是市場大起大落。朋友圈里，粉絲表達最多的，就是疑惑和不解。

其實在去年底，深圳樓市已經很瘋了，為何還要取消豪宅稅？今年3-4月份，深圳房價已明顯上漲了，為何還說3月“6.4萬元”的二手房價漲幅不大？期間，傳得沸沸揚揚的“深房理”事件，中介和自媒體沆瀣一氣，已將樓市投機玩到極致、讓人瞠目結舌的手法，大白于天下，比如暴力拉升、集體護盤、假結婚、假離婚，過橋貸、經營貸明顯進入樓市等。

為何政策沒有跟進，為何檢查的結果是只有3筆房抵經營貸進入了樓市，這給市場的信號是什么？這不是很壞的鼓勵嗎？筆者清晰地記得，傳言打壓政策要來，4月底-5月初的那兩周，深圳樓市回調了。但進入5月中下旬，大家短暫觀望后，發現一切還是照舊，于是就有了6月份樓市的失控，以及房價有邁入“7萬+”的趨勢。筆者認為，2019年“8·18”以后，深圳城市能級上了一個臺階，任何政策調整，都應做好評估和對沖、松緊結合。

如果，在去年底取消“豪宅稅”的同時，學習長沙“反炒房”的做法，對戶籍購房啟動“1年落戶+1年社保”，估計現在就不用“3年落戶+3年社保”的猛藥了。這絕非“馬后炮”。眾人皆知，深圳落戶門檻低，炒風一向濃厚，每有規劃利好，炒風迅速泛起。同時，樓市又是個小盤子，先行示范區下，城市能級提升，“落戶炒房”會明顯增加。

應對去年三季度的“經濟小恙”，取消豪宅稅、取消公寓“只租不售”，做一次不得已的、小小的妥協，其實也沒什么。因為，深圳版長效機制正在建設！“雙競雙限”下，把人才住房建好、普通住房價格限制住，妥協也沒什么。反正，加入炒房隊伍的，支付的房價越高，證明給人才住房、普通住房做的貢獻越大。但問題是，這個機制是長期內才能實現的理想。

2018年確立“6：4”目標（60%為保障房、40%為商品房）后，政府策略很清晰，以更大的供應，應對洶涌而來的需求。但是，要疏導需求、對沖需求，有很多約束條件，最大的一個就是供應的有效性。試想，我們下半年供應的5萬套房子，暫不說里面那30%-40%的商務公寓，即便是新增的商品住房，有效性如何？能與中心區的二手房相比嗎？不倒掛能賣出去嗎？

去年以來，有三次機會擺在面前，可以提前對沖，避免這次被倒逼的調控。第一次是去年8月份深圳確立先行示范區，第二次是年底取消豪宅稅，第三次是今年3-4月份。如果在這中間，有一次抓住了，提前以“1年落戶+1年社保”這樣較為緩和的政策對沖一下，就不至于出現今年5-6月的樓市徹底失控，也不至于赤裸裸地將“房住不炒”放到燒烤架上。

作為特區和創新性城市，深圳過往在城市治理上，有很多所謂的“深圳經驗”，很多城市主政者赴深圳來取經。但這一次，深圳顯然缺乏前瞻性、缺乏通盤考慮。這一劑猛藥下去，樓市是穩定住了，但也要防止下跌，穩字當頭也是樓市的調控目標，這將考驗下半年深圳的政策。未來，深圳將承擔先行示范區的使命，各方面要均衡，要統籌整個深圳都市圈，希望城市治理能上一個臺階。

（作者系資深房地產研究人士）