本報記者/詹方歌/盧志坤/北京報道

8月，北京通州又一新盤京瀾譽府將開盤，該項目為湖北地產商湖北福星科技股份有限公司（000926.SZ，以下簡稱“福星股份(5.580, 0.00, 0.00%)”）在北京的首個住宅項目，包含回遷房及商品房兩部分。

《中國經營報》記者在走訪中了解到，該房源為近年來楊富店區域的唯一新盤，認購者相對踴躍。但首期開盤價格將遠不及開發商在住建委備案的住宅擬售價格，或將在6萬元/平方米以下，且均為大戶型。

據悉，該項目地塊擱置超過15年。此前，該公司股東為自然人，囤地10年后，將項目公司80%權益以8000萬余元出售，引入福星股份為實際操盤者。

記者查詢發現，該項目此前的自然人股東曾在2013年被北京市國土資源局處罰，但在執行層面，卻被通州區法院裁判不予強制執行。

單價或低于備案價近萬元

公開資料顯示，京瀾譽府于2020年6月取得預售證。售樓處工作人員介紹，受北京疫情影響，京瀾譽府并未在取得預售證后第一時間開盤銷售，而后因相關部門對人群聚集相對謹慎，該樓盤開盤報批暫未通過，目前預計開盤時間為8月初。

記者致電福星股份，詢問開盤具體時間，對方表示，該項目6月底已拿預售證，但近兩月北京出現疫情，目前暫未完全解除，項目蓄客受到一定程度影響，近期正在做開盤前準備工作。

福星股份多年來深耕湖北本地房地產開發業務，京瀾譽府項目為該公司在北京的第一個樓盤。據悉，該樓盤位于復興里西路與玉帶河大街交叉處，分為東、西兩個地塊，共六棟住宅樓。東側地塊為1、2號樓，西側地塊則為3、4-A、4-B、5號樓四棟。

售樓處工作人員介紹，該樓盤內1、2、3、5號樓的340套房屋為商品住宅項目，本期將開盤108套，如想要認購，需先支付10萬元認籌金，預定開盤買房的賬戶，否則將無權參與開盤后的房屋認購，如認購未成功，10萬元則會退還給客戶。上述銷售人員表示，目前繳納認籌金的客戶已有150余人。

他同時透露，預定該樓盤的大多為附近小區住戶。此前，該區域已經多年無新樓盤，小區相對老舊，附近居民多有改善居住環境的訴求。據悉，京瀾譽府附近的中山大街小區、復興北里、帥府小區等皆建造于上世紀90年代。

記者了解到，該樓盤內無小戶型房源，四種戶型面積在99~140平方米不等，優惠后每平方米均價或低于6萬元。

北京住建委項目備案信息則顯示，該項目商品房備案價格在6.7萬元~7.2萬元/平方米不等。與目前通州已開盤樓盤，如東灣、融御等相比，該樓盤摒棄了“精裝修”概念，僅出售毛坯房，房屋總價根據樓層和戶型不同在600萬元上下。

據悉，4-A、4-B為楊富店地區回遷房項目。此前，通州其他樓盤銷售人員對記者表示，樓盤內同時包含回遷房及商品房，因回遷房業主能夠將價格壓得更低，在多年后賣房時可能對商品房業主不利。

據此，京瀾譽府銷售人員對記者表示，4-A、4-B雖然與5號樓同在2號地塊，但實際交房時一道貫穿南北，1米高、0.8米寬的綠化帶會將三棟樓分隔為兩個不同部分。且4-A、4-B的回遷房業主僅能從2號地南門出入，無法享受到商品房區域小區綠化。除此之外，回遷房大堂等公共部分裝修規格不及商品房。因此，回遷房業主僅能享受到京瀾譽府區位優勢。

該項目屬于楊富店地區舊村改造的一部分，北京市住建委2019年7月發布變更后的該項目建設方案顯示，項目建筑面積共10.94萬平方米，其中住宅建筑面積6.26萬平方米，項目內還包括幼兒園、菜市場等配套公共服務設施。

自然人股東囤地多年

記者查詢獲悉，京瀾譽府所在的兩處地塊由北京宇盛宏利房地產開發有限公司（以下簡稱“宇盛宏利”）在2004年受讓獲得，兩個地塊面積分別為1.21萬平方米及1.15萬平方米。彼時，該公司為自然人劉國寬的全資子公司。

2013年，該公司引入福星股份和另一位自然人股東劉新華。股權轉讓發生后，福星股份間接持股79%，而劉國寬則持股20%，另一位自然人股東劉新華持股1%。2019年4月，該項目實際落地前，劉新華將手中1%的股份轉讓給福星股份。天眼查信息顯示，劉新華目前為宇盛宏利股東北京福星惠譽房地產有限公司總經理。

公開信息顯示，宇盛宏利在2019年6月拿到了京瀾譽府項目的施工許可。記者走訪時，京瀾譽府兩個地塊內已經動工，上述銷售人員介紹，目前地塊內部正在打地基。此時，距離宇盛宏利獲得上述兩個地塊，已經16年有余。

一份公開裁判文書顯示，楊富店村民與楊富店合作社、宇盛宏利簽訂拆遷補償協議是在2015年1月，距最初拿地也已經過去10年時間。

福星股份財報顯示，公司2013年收購宇盛宏利80%的股權價格為8524.76萬元。記者了解到，宇盛宏利引入福星股份同年，北京市國土資源局曾經對劉國寬下發一份行政處罰決定書。而當北京市國土資源局對劉國寬申請強制執行時，通州區法院則表示，上述處罰決定明顯缺乏事實依據，不予強制執行。

公開資料顯示，劉國寬或于1978年出生于北京市，2000年代初活躍在通州土地交易市場時，僅25歲左右。天眼查信息顯示，劉國寬目前在商業層面涉獵廣泛，房地產開發、房地產經紀、水務科技、廣告、餐飲等都有涉足，其公司大多注冊于2000年代初，近年來則主要涉足科技及市政管理領域。

一份土地出讓記錄顯示，劉國寬目前持股95%的通州地產公司北京筑高房地產開發有限公司（以下簡稱“筑高房地產”），曾在2003年以1739.42萬元獲得一宗占地面積5.86萬平方米的土地，隨后在該地塊上建設當代名筑家園小區。2009年，該地塊曾經被抵押于農村信用合作社聯合社，當時的資產評估結果顯示，該地塊評估金額達到6880萬元。短短6年時間，該地塊已經是當時出讓價格的近4倍。

彼時，筑高房地產唯一股東，為現任宇盛宏利副董事長劉殿波，2018年12月，劉殿波退出筑高房地產，將該公司股權轉讓給劉國寬及另一位自然人股東。

而公開判決書則透露，劉殿波與劉國寬或關系親密。一份通州區人民法院一審民事判決書顯示，劉殿波曾從友人處借款100萬元，其指定的打款銀行卡則屬于劉國寬。除此之外，劉殿波還擔任北京適通科達水務科技有限公司董事長及法定代表人，而該公司股東則為劉國寬及其父親劉玉秋。劉國寬也曾在劉殿波擔任股東的北京市通州覓子店建筑公司任職。

2017年，劉國寬與自然人股東劉可、房學龍共同出資成立富城（北京）市政管理有限公司，三人出資比例分別為40%、40%、20%。天眼查信息顯示，該公司經營范圍包括市政設施管理、城市道路養護等，但該公司成立三年來并無社保繳納信息，除2017年公布從業人數1人外，其余信息皆未對外公布。

記者就該公司具體業務及業務開展情況致電富城（北京）市政管理有限公司公開電話，對方表示，該公司自成立至今并未具體開展業務。

該公司另一股東房學龍，與通州區梨園縣一落馬官員房廣成則多有業務交集。2007年7月，北京市第一中級人民法院對前通州區梨園鎮副鎮長房廣成組織領導黑社會犯罪、非法轉讓土地罪等判處有期徒刑共20年。

判決書顯示，北京勝利通工貿有限公司、北京興龍城房地產開發有限公司、北京市通州臺湖建筑公司、北京欣怡樂加油站（以下簡稱“加油站”）、北京百仙奇古玩藝術品市場有限公司（以下簡稱“古玩市場”）、北京廣博運河文化藝術中心（以下簡稱“藝術中心”）、北京榮寶齋畫院有限責任公司（以下簡稱“北京榮寶齋”）皆由房廣成實際控制。

房廣成入獄后，目前上述公司中加油站、古玩市場、藝術中心，房學龍皆有持股，而北京興龍城房地產開發有限公司、北京榮寶齋股東名單中也曾浮現房學龍的身影。記者致電富城（北京）市政管理有限公司公開電話，對方表示，對房學龍和房廣成的關系不清楚。