復蘇超預期 土拍再升溫 武漢樓市“期中考”：房企激戰106天搶收

本報記者/張家振/武漢報道

“這兩天賣了十幾套，僅今天上午就賣了5套，都是看到項目旁邊拍出新地王的消息后定的。”7月15日下午，在地鐵盛觀尚城營銷中心，一位置業顧問向《中國經營報》記者表示，買房要趁早，“我們有可能漲價”。

7月14日，武漢開啟下半年首場土地拍賣，在住宅用地全部溢價成交的同時，武漢市經開區和黃陂區連續拍出新地王。禹洲地產旗下武漢禹洲舜鴻置業有限公司經過258輪競價，以約28.5億元摘得P（2020）059號住宅用地，樓面地價13005.51元/平方米，刷新了經開區的單價紀錄，溢價率86.86%。該地塊與由武漢地鐵和長江建投聯合開發的地鐵盛觀尚城一路之隔。當天，地鐵盛觀尚城即發出“單價13500元/平方米起，地價直逼房價”的海報。

記者在實地采訪中了解到，這只是武漢樓市信心重塑的一個縮影。在“缺勤”76天的背景下，武漢樓市交出了一份不算驚艷但復蘇遠超預期的期中考答卷。同時，在去化壓力下，禹洲朗廷元著、武地電建湯湖觀筑、港灣江城等多個去化不理想的項目給出了最多約9折的綜合優惠。

“武漢樓市全面復蘇任重道遠，考慮到實際銷售時間只有106天，市場表現已超預料，也逆轉了外界最初對武漢樓市的悲觀預期，體現了武漢樓市的韌性和潛力。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，事實證明，疫情不會改變城市既有的發展勢頭和企業的長期價值判斷，武漢依然會是資本布局的戰略要沖。

6月中旬日均銷量達去年平均水平

根據7月15日武漢市住房保障和房屋管理局（以下簡稱“武漢房管局”）發布的今年上半年武漢房地產市場運行情況，武漢市新建商品房和新建商品住房分別銷售50249套和43644套，分別環比增長43.60%、43.73%，同比減少47.44%、47.45%。

盡管成交量和去年同比幾近“腰斬”，但考慮到因封城而缺勤76天的現實，武漢樓市仍畫出了觸底反彈的強勁增長曲線。其中，經過4月份的蓄力，武漢商品住房月成交量在五六月份已連續兩月突破1萬套，分別達11977套和13315套，相比2019年五六月份的15582套和22195套，已恢復到去年同期的六到八成。

“6月中旬以來，全市商品房日均銷量已達去年平均水平，武漢市房地產市場繼續呈現快速回升態勢。”武漢房管局表示，其中6月份，商品房批準預售面積313.95萬平方米，環比增長55.4%，已恢復到去年同期水平；商品房銷售面積169.08萬平方米，環比增長12.2%。

不過，在銷量大幅下滑的同時，武漢新建商品住房銷售價格較為堅挺。根據7月16日國家統計局公布的新建商品住宅銷售價格指數，武漢6月份新房價格同比上漲7.9%，環比上漲1.4%，環比漲幅在全國70個大中城市中與長沙并列第4位，僅次于銀川、唐山和惠州。

據了解，為促進房地產市場平穩發展，提振、恢復市場信心，武漢樓市在政策端接連發力，分別在商轉公新規、優化商品房網簽備案流程、放寬土地出讓限制等維度做出調整，特別是逐步放開新入市的項目備案價，激活了部分持觀望態度購房者的入市信心。

在預售審批價格調整方面，根據中指研究院華中市場研究中心監測，2020年上半年，武漢發放的預售證中，有83個較上期上漲，占比35%。一季度上漲項目較少，二季度漲價項目逐月增加，整體平均漲幅5.2%，漲幅較大的幾個項目主要涉及產品結構差異、毛坯變精裝等因素。

多樓盤現9折優惠

備案價上調只是武漢樓市的一個側面。記者在走訪中了解到，武漢樓市兩極分化的趨勢越發明顯，在去化壓力面前，眾多項目選擇了打折促銷、以價換量的方式，快速回籠資金。

在禹洲朗廷元著項目營銷中心，一位置業顧問告訴記者，目前K2地塊5、6號樓還有110~130平方米非毛坯房源在售，折后帶裝修均價18000元/平方米，其中110平方米房源價格略高。

記者查詢發現，禹洲朗廷元著于2019年11月23日加推K2地塊5、6號樓，至今已過去超過半年時間，仍處于平銷期，與公司此前對外宣傳的“六開六捷”有較大出入。在價格方面，K2地塊5、6號樓毛坯備案均價約17500元/平方米，加2000元/平方米的精裝修標準，和目前的18000元/平方米在售帶裝修均價相比有較大折扣。

此外，武地電建湯湖觀筑在開盤后目前也有較多房源可直接認購，該項目2、3號樓備案均價約15200元/平方米，折后均價約13000元/平方米。同處武漢經開區的港灣江城去化也并不理想，該項目最近加推的A-3、A-4號樓帶裝修備案均價約15000元/平方米，折后實際銷售均價約13500元/平方米，相當于在備案價基礎上打了9折。

據了解，武漢樓市上半年銷量的快速回升得益于推盤量巨大，武漢樓市總體開盤去化率走低，日光盤變得更加稀缺，“開盤即平銷”成為多數樓盤不得不面對的現實。

根據中原地產數據，在4月7日至6月19日期間，開盤當天去化率低于30%的樓盤有27個，低于10%的有11個。中指研究院華中市場研究中心開盤監測數據也顯示，今年上半年，武漢累計推盤155次，總體開盤去化率55%，其中日光盤29次，占比19%，絕大部分為單價2萬元以下的剛需型項目。

“截至今年6月底，武漢新房庫存約為17.09萬套、1964萬平方米，按照目前的銷售水平去化周期近12個月，市場壓力比較大。”李國政表示，2019年武漢樓市成交量是過去3年的新高，是全國“雙料”第一名，考慮到疫情的不確定因素，今年武漢樓市數據能恢復到去年同期的八成，就可以用“滿意”來評價了。

在58安居客房產研究院中部分院執行副總監陶樂看來，供應量集中的片區已經進入買方市場，房企各類營銷促銷活動增多，品質項目不斷出現，購房用戶有了更多的選擇余地。不過，考慮武漢樓市巨大庫存和土地紅利，房企快速回籠資金將是下半年的首要任務，各樓盤預計將會有更大力度的讓利或轉毛坯推售，房價不會出現大的波動。

4個區域“地王”

樓市回暖，“地市”先知。

在武漢樓市復蘇的過程中，多家知名房企表現出重倉擴儲的積極態度。今年上半年，武漢共出讓51宗地塊，總出讓金額約675.99億元，土地出讓金總量依舊挺進全國城市前十位。

據了解，6月30日，武漢在今年上半年的最后一天出讓9宗地，共攬金243.8億元，包括中海地產、華僑城等多家房企重倉武漢。其中，中海地產144.2億元摘得漢陽區歸元片地塊，華僑城66.6億元拿下青山區濱江地塊。

這一天，位于光谷中心城的P（2020）048號地塊經過168次競價，最終花落南山地產旗下的武漢南控房地產開發有限公司，以93.1%的溢價率和13515元/平方米的樓面價，刷新了光谷中心城片區由南山地產此前保持的12362.58元/平方米的地價紀錄，成為片區新的地王。同處光谷中心城的P（2020）049號則在競價149次后，由武漢瑞眾誠房地產開發有限公司摘得，溢價92.8%，樓面價13271元/平方米。

土拍落槌后，地處光谷中心城花山片區、由湖北交投開發的交投華園隨即發出了“用今日低價買光谷好房，面包比面粉還劃算”的海報。據了解，該項目于6月6日首開G3號樓，折后毛坯均價約14500元/平方米，最低單價14019元/平方米。

而在此前的4月23日，武漢共出讓10宗地塊，單日攬金達228億元，超過2019年一季度的土地成交總額。在眾多參拍房企中，僅融創中國一家就貢獻了152.38億元。4月24日，融創中國再度出手，以起拍樓面價19196.69元/平方米拿下武昌區洪棉宿舍地塊，刷新了武昌區地塊的最高單價紀錄。

記者梳理發現，再加上7月14日由禹洲地產旗下武漢禹洲舜鴻置業有限公司和武漢長安鑫盛投資有限公司拍出的武漢經開區和黃陂區新地王，武漢已有至少4個片區刷新了樓面價天花板。

據了解，武漢在過去幾年一直處于一地難求的狀態。今年以來，一批城區優質住宅地塊先后掛牌，為房企擴充土儲提供了機會。“今年二三月份，武漢至少延期了300億元貨值的土地出讓，隨著4月全面復工復產的推進，武漢相繼推出了降低預售標準、放松預售資金監管、降低土地出讓門檻等紓困措施，讓很多房企加快了出手的節奏。這一趨勢在下半年仍將延續。”李國政告訴記者。