優(yōu)客工場借殼上市 共享辦公“輕資產(chǎn)”前景待考

本報記者/郭夢儀/北京報道

7月8日，在美國納斯達克上市的特殊目的收購（SPAC）公司Orisun Acquisition Corp.（以下簡稱“Orisun”）宣布，已與優(yōu)客工場達成最終合并協(xié)議，預計合并后公司總價值達7.69億美元，新公司將以新的股票代碼在納斯達克交易所交易。

此前，優(yōu)客工場于2019年12月向美國證券交易委員會（SEC）遞交了IPO招股書，計劃在紐交所上市但一直未果。而優(yōu)客工場創(chuàng)立以來受到紅杉資本、經(jīng)緯中國、真格基金等知名風投機構的熱捧，在2018年時估值曾高達30億美元。這也意味著，在美上市后，優(yōu)客工場在一級市場和二級市場的估值出現(xiàn)嚴重倒掛。

優(yōu)客工場為了擺脫租賃辦公區(qū)域的重資產(chǎn)盈利模式，開始探索“輕資產(chǎn)”下共享辦公行業(yè)的新模式，但公司的現(xiàn)金流壓力依舊很大。而共享辦公的痛點在于如何依賴當前租金差價這一主要收入來源維持企業(yè)的正常運營，只有在核心收入能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流平衡的基礎上才可再言平臺的附加與衍生價值。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，這種資本密集型行業(yè)對于資金的需求巨大，而且在另一家共享辦公企業(yè)WeWork上市失敗后，類似項目都遇到估值大幅縮水的問題。

而靠發(fā)展輕資產(chǎn)模式“副業(yè)”的優(yōu)客工場，未來能講好共享辦公的新故事嗎？

優(yōu)客工場借殼IPO

資料顯示，Orisun是一家殼公司，2018年10月22日注冊成立于美國特拉華州。值得一提的是，Orisun還與優(yōu)客工場簽署了對賭協(xié)議，協(xié)議表示，未來優(yōu)客工場需要于2020年~2022年三年的凈收入符合特定條件，或在達到某些特定目標之前達到一定的股價門檻。

根據(jù)優(yōu)客工場此前提交的招股書，2019年前9個月，優(yōu)客工場虧損5.73億元，較2018年同期擴大112%。而在2017年，優(yōu)客工場的凈虧損為3.729億元，2018年凈虧損為4.452億元，同比擴大19.4%。

值得注意的是，優(yōu)客工場從去年開始推出的輕資產(chǎn)模式，主要以提供開發(fā)、管理運營服務為主，而業(yè)主本身則需要承擔大部分資本來建設和推出新的辦公空間。

從招股說明書中可以看到，優(yōu)客工場于2018年擴展最為明顯，大中華地區(qū)的城市數(shù)從27個到38個，空格數(shù)從94個到191個，其中輕資產(chǎn)模式下的空間數(shù)從12個拓展成31個。然后2019年9個月以來，大中華地區(qū)的城市數(shù)僅增加了3個，空格數(shù)僅增加了6個，其最為看重的輕資產(chǎn)模式下的空間數(shù)僅增加了9個。

由輕資產(chǎn)模式所帶來的收入在2019三季度實現(xiàn)微盈，收入為2.22億元，成本為2.02億元。根據(jù)優(yōu)客工廠創(chuàng)始人兼董事長毛大慶的目標，優(yōu)客工場2020年底，輕重資產(chǎn)比達到1：1。輕資產(chǎn)項目的增加將直接減少優(yōu)客工場在獲取辦公空間的投入。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌在接受記者采訪時表示，一級市場和二級市場是完全不同的估值群體，一級市場只要投資者認可，那么估值就可以算數(shù)，但二級市場是公開市場，所有投資者都會對其作出估值決定。特別是對于一些私募階段泡沫化的企業(yè)，一級二級市場倒掛非常普遍。

共享辦公行業(yè)擠泡沫

值得注意的是，優(yōu)客工場估值全面壓縮的另一原因，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，主要是由于WeWork的上市折戟，導致資本市場對共享辦公行業(yè)投資熱度的降溫。在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，WeWork在公司戰(zhàn)略上的失利，證明還是要以市場的基本需求和租金差價收入為核心來規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略與運營。

根據(jù)弗若斯特沙利文（Frost＆Sullivan）的數(shù)據(jù)，包括租賃收入和服務收入在內(nèi)的中國共享辦公空間市場規(guī)模從2013年的11.7億元人民幣增長到2018年的174.1億元人民幣，復合年增長率為71.7％，預計到2023年將進一步增長至1322.8億元人民幣，復合年增長率為50.0％。

沈萌認為，優(yōu)客工場實際上還是偏向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，屬于資本密集型，對于資金的需求巨大，而且在WeWork事件后，類似項目都遇到估值大幅縮水的問題。而共享辦公是披著科技外衣的服務式辦公室的老模式。共享模式是為了將碎片化服務需求集中，但實際上這些需求并不大，而且替代選擇也非常多。

柏文喜表示，優(yōu)客工場在運用互聯(lián)網(wǎng)思維來改造和提升原有的商業(yè)地產(chǎn)運營模式，所以它既要以互聯(lián)網(wǎng)思維來給商業(yè)地產(chǎn)賦能，又要遵守商業(yè)地產(chǎn)的普遍規(guī)則，比如以商業(yè)地產(chǎn)的運營提升為核心來支持業(yè)績的增長。

“共享辦公仍舊處在行業(yè)起步期，各個平臺也處在擴張?zhí)剿髌?，需要大量投資，加上投資回報周期長的特點，前期容易出現(xiàn)盈利難的問題。”共享經(jīng)濟分析師陳禮騰表示，國家信息中心發(fā)布的《中國共享經(jīng)濟發(fā)展年度報告（2019）》顯示，2018年中國共享辦公營業(yè)額同比增長87.3%，明顯高于整體共享經(jīng)濟營業(yè)額41.6%的同比增幅?？梢哉f，不論是市場規(guī)模，還是發(fā)展速度，共享辦公依舊具備發(fā)展前景。但如果單純依靠“二房東”的租金收益明顯不能滿足發(fā)展需求，企業(yè)還需不斷摸索尋求新的發(fā)展模式。

獨立分析師唐欣在接受記者采訪時指出，共享辦公行業(yè)存在一定的泡沫和炒作，未來會出現(xiàn)約兩年的低潮期。

“但是就共享辦公的市場需求而言，這一市場是真實存在的，而且隨著未來企業(yè)規(guī)模的擴大還能夠取得平臺效應所衍生的各類收入，我對這一行業(yè)的前景還是長期看好的。”柏文喜說道。