優客工場借殼上市 共享辦公“輕資產”前景待考
本報記者/郭夢儀/北京報道
7月8日，在美國納斯達克上市的特殊目的收購（SPAC）公司Orisun Acquisition Corp.（以下簡稱“Orisun”）宣布，已與優客工場達成最終合并協議，預計合并后公司總價值達7.69億美元，新公司將以新的股票代碼在納斯達克交易所交易。
此前，優客工場于2019年12月向美國證券交易委員會（SEC）遞交了IPO招股書，計劃在紐交所上市但一直未果。而優客工場創立以來受到紅杉資本、經緯中國、真格基金等知名風投機構的熱捧，在2018年時估值曾高達30億美元。這也意味著，在美上市后，優客工場在一級市場和二級市場的估值出現嚴重倒掛。
優客工場為了擺脫租賃辦公區域的重資產盈利模式，開始探索“輕資產”下共享辦公行業的新模式，但公司的現金流壓力依舊很大。而共享辦公的痛點在于如何依賴當前租金差價這一主要收入來源維持企業的正常運營，只有在核心收入能夠實現現金流平衡的基礎上才可再言平臺的附加與衍生價值。
多位業內人士在接受《中國經營報》記者采訪時表示，這種資本密集型行業對于資金的需求巨大，而且在另一家共享辦公企業WeWork上市失敗后，類似項目都遇到估值大幅縮水的問題。
而靠發展輕資產模式“副業”的優客工場，未來能講好共享辦公的新故事嗎？
優客工場借殼IPO
資料顯示，Orisun是一家殼公司，2018年10月22日注冊成立于美國特拉華州。值得一提的是，Orisun還與優客工場簽署了對賭協議，協議表示，未來優客工場需要于2020年~2022年三年的凈收入符合特定條件，或在達到某些特定目標之前達到一定的股價門檻。
根據優客工場此前提交的招股書，2019年前9個月，優客工場虧損5.73億元，較2018年同期擴大112%。而在2017年，優客工場的凈虧損為3.729億元，2018年凈虧損為4.452億元，同比擴大19.4%。
值得注意的是，優客工場從去年開始推出的輕資產模式，主要以提供開發、管理運營服務為主，而業主本身則需要承擔大部分資本來建設和推出新的辦公空間。
從招股說明書中可以看到，優客工場于2018年擴展最為明顯，大中華地區的城市數從27個到38個，空格數從94個到191個，其中輕資產模式下的空間數從12個拓展成31個。然后2019年9個月以來，大中華地區的城市數僅增加了3個，空格數僅增加了6個，其最為看重的輕資產模式下的空間數僅增加了9個。
由輕資產模式所帶來的收入在2019三季度實現微盈，收入為2.22億元，成本為2.02億元。根據優客工廠創始人兼董事長毛大慶的目標，優客工場2020年底，輕重資產比達到1：1。輕資產項目的增加將直接減少優客工場在獲取辦公空間的投入。
香頌資本執行董事沈萌在接受記者采訪時表示，一級市場和二級市場是完全不同的估值群體，一級市場只要投資者認可，那么估值就可以算數，但二級市場是公開市場，所有投資者都會對其作出估值決定。特別是對于一些私募階段泡沫化的企業，一級二級市場倒掛非常普遍。
共享辦公行業擠泡沫
值得注意的是，優客工場估值全面壓縮的另一原因，在多位業內人士看來，主要是由于WeWork的上市折戟，導致資本市場對共享辦公行業投資熱度的降溫。在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，WeWork在公司戰略上的失利，證明還是要以市場的基本需求和租金差價收入為核心來規劃企業戰略與運營。
根據弗若斯特沙利文（Frost＆Sullivan）的數據，包括租賃收入和服務收入在內的中國共享辦公空間市場規模從2013年的11.7億元人民幣增長到2018年的174.1億元人民幣，復合年增長率為71.7％，預計到2023年將進一步增長至1322.8億元人民幣，復合年增長率為50.0％。
沈萌認為，優客工場實際上還是偏向傳統產業，屬于資本密集型，對于資金的需求巨大，而且在WeWork事件后，類似項目都遇到估值大幅縮水的問題。而共享辦公是披著科技外衣的服務式辦公室的老模式。共享模式是為了將碎片化服務需求集中，但實際上這些需求并不大，而且替代選擇也非常多。
柏文喜表示，優客工場在運用互聯網思維來改造和提升原有的商業地產運營模式，所以它既要以互聯網思維來給商業地產賦能，又要遵守商業地產的普遍規則，比如以商業地產的運營提升為核心來支持業績的增長。
“共享辦公仍舊處在行業起步期，各個平臺也處在擴張探索期，需要大量投資，加上投資回報周期長的特點，前期容易出現盈利難的問題。”共享經濟分析師陳禮騰表示，國家信息中心發布的《中國共享經濟發展年度報告（2019）》顯示，2018年中國共享辦公營業額同比增長87.3%，明顯高于整體共享經濟營業額41.6%的同比增幅。可以說，不論是市場規模，還是發展速度，共享辦公依舊具備發展前景。但如果單純依靠“二房東”的租金收益明顯不能滿足發展需求，企業還需不斷摸索尋求新的發展模式。
獨立分析師唐欣在接受記者采訪時指出，共享辦公行業存在一定的泡沫和炒作，未來會出現約兩年的低潮期。
“但是就共享辦公的市場需求而言，這一市場是真實存在的，而且隨著未來企業規模的擴大還能夠取得平臺效應所衍生的各類收入，我對這一行業的前景還是長期看好的。”柏文喜說道。
(責任編輯：李偉)
